房屋租赁合同纠纷 （2018）浙0402民初3203号

嘉兴金小悦餐饮管理有限公司与上海万商汇投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初3203号
【关 键 词 】 补充协议迟延履行评估装修解除合同
【文书来源】 中国裁判文书网
基本信息
审理法院： 嘉兴市南湖区人民法院
案　　号： （2018）浙0402民初3203号
案件类型： 民事
案　　由： 房屋租赁合同纠纷
裁判日期： 2018-11-23
法　　官： 叶利霞
审理程序： 一审
原　　告： 嘉兴金小悦餐饮管理有限公司
被　　告： 上海万商汇投资管理有限公司
原告代理律师： 俞新民 [浙江三利律师事务所]王丽蔚 [浙江三利律师事务所]
被告代理律师： 王平 [北京市隆安律师事务所上海分所]
文书性质：判决
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文书正文
当事人信息
原告：嘉兴金小悦餐饮管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区东栅工业园区富润路******，统一社会信用代码：91330402232349907XG。

法定代表人：盛静怡，总经理。

委托代理人：俞新民、王丽蔚，浙江三利律师事务所律师。

被告：上海万商汇投资管理有限公司，住所地，住所地：上海市松江区乐都路**11-19（单）号******会信用代码：91310117301684354T。

法定代表人：宋兴龙，执行董事兼总经理。

委托代理人：王平，北京市隆安律师事务所上海分所律师。

审理经过
原告嘉兴金小悦餐饮管理有限公司（以下简称金小悦公司）因与被告上海万商汇投资管理有限公司（以下简称万商汇公司）房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2018年5月14日受理后，由审判员叶利霞独任审理。被告于提交答辩状期间提出管辖权异议，本院裁定驳回后，被告提起上诉，嘉兴市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2018年8月2日公开开庭进行了审理。庭后，本院准许原告提出的评估申请，委托评估机构进行评估，并于2018年10月18日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审时，原告委托代理人俞新民、王丽蔚、被告委托代理人王平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称
原告起诉称，原、被告于2016年7月25日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，由原告向被告承租位于嘉兴八佰伴六楼万食汇广场内8-9号铺位。租赁期间五年，自2016年7月25日起至2021年7月24日止。但合同履行至2018年3月底，被告单方面要求原告调整租赁铺位的位置，在遭到原告的拒绝后又单方面无理提出解除合同，同样遭到原告拒绝后，被告竟无视法纪法规公然于2018年4月20日晚将原告铺位的电源拉闸断电，致使原告无法生产经营，给原告造成重大损失。由于被告的各种无理行为已构成严重违约，致使双方合同无法继续履行，依据相关法律规定以及双方订立的《租赁合同》及《补充协议》之约定，原告有权提出解除合同，并要求被告赔偿原告装修费、员工遣散费、租金等一切损失。故诉请判令：一、原、被告之间的《房屋租赁合同》立即解除；二、被告赔偿原告因被告单方面切断原告电源而造成的原材料损失共计人民币8442元；三、被告赔偿原告装修损失133179元、设施设备损失66747元；四、被告赔偿原告停工期间的员工工资（按每天1956元自2018年4月21日起计算至判决生效之日止，暂计算至2018年5月8日为35208元）；五、被告赔偿原告员工遣散费71798元；六、被告返还原告保证金50000元；七、被告返还原告租金、物业费等各项费用51439元；八、被告赔偿原告预期利润损失共计1389897元（按每天1167元，自2018年4月20日起计算至合同期限届满即2021年7月24日止）；九、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第四项请求为被告赔偿原告停工期间的员工工资38178元，并撤回第五项请求。

被告辩称
被告答辩称，1、在明确责任的情况下同意解除合同。2、原材料损失不应当由被告承担，被告要求解除合同并告知断电的时间很早，原告完全有时间取消原材料进货。3、装修损失也不应由被告承担，装修未经过被告书面同意，而且没有进行评估，设施设备损失要求被告承担也没有依据。4、员工工资等损失与本案无关，本案是房屋租赁合同纠纷。5、如果对方没有过错，保证金可以退还，但现在原告有过错，保证金应予追缴。租金应当计算至原告实际清场之日。6、第八项利润损失同样与本案没有关系，这是在签订合同时无法预计的。7、诉讼费由法庭裁判。

针对自己的主张，原告向本院提供证据如下：

1.租赁合同及补充协议各一份，证明原、被告双方达成租赁的事实，包括租赁期限为五年及其他有关租赁权利义务的约定，在补充协议中对调整铺位的约定已经有了更改。

2.被告2018年3月30日、4月5日的函各一份，证明被告单方面无理要求原告调换租赁位置，在遭到拒绝后又欲单方面解除合同，并明确表示要实施拉闸断电的侵害行为。

3.原告2018年4月3日的回函及4月11日律师函各一份，证明原告明确拒绝被告的无理违约要求，并明确要求被告依约依法履行合同，但被告仍不配合，致使合同无法继续履行。

4.视频及报警记录各一份，证明被告违法拉电侵害原告合法权益。

5.保证金支付凭证一份，证明原告按合同约定，在合同订立时向被告支付了5万元保证金。

6.长期待摊费用及固定资产折旧费用明细账，证明原告的装修损失以及设施设备损失。

7.劳动合同一组，证明原告在金小悦八佰伴店的员工聘用情况。

8.解除劳动合同情况说明、新订立的劳动合同6份、2018年4月及5月员工工资单、打款记录，证明原告向员工发放停工期间的工资，以及自5月26日起原告给大部分员工安排了其余门店工作，解决员工的就业问题。

9.2018年5月租金、水电等相关费用支付凭证，证明被告无故停电当月的租金等相关费用原告均已支付。

10.原告八佰伴店2018年4月20日厨房盘点清单、送货单，证明原告因被告擅自断电而导致的原材料损失。

11.明细表一份，证明原告搬走的东西的清单。

被告的质证意见：对证据1真实性没有异议，原合同第6条第8款、第15条规定被告有权调整铺位；对证据2被告有权调整铺位，而且有权要求整改；证据3是对被告前面两份函的说明；对证据4被告前面有告知函，视频显示的时间和实际操作的时间有几分钟的误差，录像有滞后性；对证据5没有异议；对证据6超过了举证期限，应当视为放弃举证，装修没有经过被告的书面同意，也没有装修施工合同、银行的支付凭证作为依据，只有一份财务清单，证明力不够，也没有经过审计评估，设施设备也没有提供明细，比如采购的价格、折旧、所放置的场所等，账目是原告单方面制作的，没有其他证据佐证，均不予认可；对证据7超过了举证期限，应当视为放弃举证，解除劳动合同时间是2018年5月25日，后面再签署劳动合同时间是2018年5月26日，该解除没有必要，该项损失产生的依据不够，身份证复印件、社保材料均没有，证明力达不到要求，而且与本案没有关联性；对证据8质证意见和证据7的一致，与本案无关；对证据9不认可，被告很早就有告知函告知原告，款项收到，但不认为是5月的租金；对证据10被告已提前告知原告断电，不是擅自断电，原材料损失与被告无关，是原告自己的责任，对材料的数量也有异议，已经是晚上了，不应该有那么大的量；对证据11收银系统、电脑原告说要搬的，但是没有搬，收银系统有两套。

针对自己的抗辩，被告提供证据如下：

1.被告公司去函4份，证明被告方多次发函要求原告铺位调整、依约整改及解除合同，也说明了解除合同的原因和时间。

2.原告公司回函（律师函）5份，证明原告不同意调整铺位，对2017年7月16日顾客投诉、2017年7月26日肢体冲突、2018年2月7日卫生不合格一事的说明与解释、不同意解约、汇入款项用途（汇入原告公司银行帐户）的说明、二次要求供电供水。

3.奖惩单3份，证明原告公司三次违反规定及合同约定。

4.微信截图及投诉单据，证明顾客投诉原告及被告进行后续跟进解决的事实。

5.殴打事实的监控截屏及vcd，证明原告方殴打被告人员的事实。

6.报案回执及病历单据，证明2018年4月21日原告人员对被告方两名员工进行聚众殴打的事实。

7.原告的告示牌、公函，证明原告损害了八佰伴及被告公司的经营声誉。

8.快递单及快递回执信息，证明被告曾因原告违约等情况发函催告。

9.原告公司企业信息和2017年的年报，证明原告有多家分公司，不存在解聘员工，员工一共70人，很多人可能都是签订的劳务合同，营业总收入466万元，利润不可能像原告说的那么多。

10.举证通知书一份，证明举证期限是10日内，请求法院把握。

11.告知单、沟通短信，证明接到起诉状后，被告多次要求清场，但是原告仍然在场地中占用，所以对占用费应当承担责任。

12.行政处罚决定书，证明原告员工和一些社会人员参与殴打被告方管理人员和员工。

13.电费缴纳单，证明电费由被告缴纳并由被告和八佰伴结算，原告和被告还有电费没有结清。

14.营业执照、食品经营许可证各一份，证明因为原告没有撤离并注销营业执照，被告无法再办理营业执照。

原告的质证意见：对证据1、2真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，被告想高价出租原告原来的铺位，所以要调整原告的铺位，遭到原告拒绝后处处为难原告，还擅自拉电，所称食品安全问题均为子虚乌有，该两组证据反而能够证明原告要求恢复供水供电被告不予理睬；对证据3真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，奖惩的主动权在被告手里，里面的内容都是小问题，不是被告擅自断电、解除合同的借口，原告并没有违反食品安全规定，也得到了质监单位颁发的食品放心的牌子，铺位调整应以补充协议为准；对证据4证据三性均有异议，顾客投诉是因为原告的操作失误，导致前面顾客的菜金扣在了后面顾客的卡里，问题已经解决，顾客也表示满意；对证据5事件本身真实性没有异议，但是起因是被告无故切断电源，导致员工恐慌，与本案也没有关联性，已交由警方解决，证据也无法显示是原告单方面殴打被告；对证据6的证据三性均有异议，与本案无关；对证据7真实性没有异议，对证明内容有异议，原告只是告知顾客客观的情况，八佰伴的公函里面明确不能故意断水断电，但是被告依然单方面断电；对证据8和证据2的质证意见一致；对证据9本身没有异议，但不能作为利润证据，数据哪里来的原告也不知道，原告公司的合同都是分公司与员工签订的，遣散费现在撤回是因为现在员工没有提出来，但也是随时随地会发生的，当时有两个员工不同意去其他的分店工作就离职了，其他6个员工后来在2018年5月26日去了其他分店工作；对证据10真实性没有异议，但是纠纷一直在发生，装修等也是要法院决定是否需要评估审计；对证据11被告当时是要求调解，但被告的方案没有诚意，所以原告就不谈了，八佰伴也发函给双方，要求通过司法途径解决问题，产生空置的情况是被告的行为造成的，而且被告也提了管辖权异议，拖慢了案件解决的时间；对证据12真实性没有异议，与本案无关；对证据13三性均有异议。发票中涉及哪一笔是原告的电费不清楚，是否由被告统一缴纳的也不清楚，电费原告是交给被告的；对证据14本身没有异议，已经和原告公司说过了，原告会尽快办的。

为明确原告的装修损失和设施设备损失，原告申请评估，本院予以准许。嘉兴中明资产评估有限公司出具资产评估报告及发票各一份，原告对报告及发票均无异议，被告质证认为委托方没有提供基础、原始的材料，尤其是价值比较高、专业的物品应当提供进货发票，设备设定统一的购置时间为2016年11月没有依据，装修也应当提供原始发票，被告提供的设施都是完好的，原告进行了改建，请法庭注意，评估申请原告在第一次庭审时提出，在起诉时没有提出评估，证据的时效性存在问题。

本院认证意见：原告提供的证据1、2、3、4、5、9、11，被告对真实性没有异议，且与本案相关，符合证据采信要件，本院予以认定；证据6，系原告单方制作，被告不予认可，且原告已申请评估，应以评估价值为准，本院不予认定；证据7、8，被告虽不认可，但原告在2018年4月20日前正常营业属实，正常营业肯定有员工，原告提供的劳动合同、工资单、银行汇款记录等可以相互印证，被告也未能提供相反证据，本院予以认定；证据10，被告虽提前通知要断电，但原告并不认可，仍在正常营业，故当天盘点有原材料剩余及第二天的送货应客观存在，被告虽有异议，也未能提供相反证据，本院予以认定。被告提供的证据1、2、3、7、8、9、10、11，原告对真实性没有异议，且与本案相关，本院予以认定；证据4，顾客投诉商家收款出现问题，与本案争议相关，原告也认可有此事实，本院予以认定；证据5、6、12，被告所证明的殴打事宜，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据13，原告对电费交给被告并与被告结算没有异议，本院予以认定。被告所称举证时限的问题，因涉及本案事实的查清，且评估也需建立在被告抗辩意见的基础上，故不作失权处理。

本院查明
本院经审理，认定案件事实如下：

2016年7月25日，原、被告签订《租赁合同》及《补充协议》各一份，约定被告同意在万食汇美食广场嘉兴八佰伴店内为原告提供8和9号铺位，面积49.3平方米经营场地，用于原告经营金小悦品牌并经被告批准的产品，合作期限为5年，自2016年7月25日起至2021年7月24日止，租金以月固定租金形式收取，首年租金（含税）31000元/月，第二年起每满一年房租递增5%；原告在签署本合同3日内向被告支付履约保证金50000元，原告提交的保证金留存在被告处无息保管，作为本合同履行过程中处理原告方责任事故及合同终止后处理原告善后事宜的费用，合同期内因原告发生责任事故，被告有权从保证金中直接扣除原告应当补足的款项和相应的逾期付款违约金；合同期内，若原告因自身原因提出提前终止本合同，则原告无权要求被告返还已支付的保证金，如原告对被告负有其他债务，原告应另行向被告偿还或支付，如原告拒付，则被告有权通过法律途径向原告追偿；被告在不影响原告正常营业的前提下，有权对美食广场的公用部分进行改建、拆除、翻新或扩建工作（以下统称为改建），若在改建时需影响到原告的正常营业，则被告应在改建开始前一个月通知原告暂时中止合同的履行，经原告书面同意后方可执行，具体改建方案、改建时间及改建期间的各项费用、赔偿、租期调整等事宜经双方协商确定后另行签订补充协议；被告有权按本合同规定，按时收取原告所缴纳的各项费用（房租费、物业管理费、能源费用等），被告需提供费用结算清单及发票；原告铺位的装修改造方案应经被告同意后，方可进行施工，装修风格、色调等需与现有金小悦饭堂标准店保持一致；在合同期内，不按照被告管理方式经营并经三次以上书面沟通无效的，将视为违约，被告有权自行终止本合同，原告需承担违约责任，保证金归被告所有，如给被告造成损失超过保证金数额的，不足部分还应补足；被告需确保在合同期内，双方的协议得到圆满的履行，若被告同经营场地所在物业的合约结束，则本合同自动终止，被告须赔偿由此给原告带来的所有损失（包括但不限于装修、设备、人工等费用）；补充协议系对租赁合同的补充和修改，如两者内容不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未作约定的，按租赁合同的约定执行；等等。

合同签订后，原告租用被告八佰伴万食汇广场8、9号铺位经营金小悦饭堂，并支付保证金50000元。2018年3月30日，被告致函原告，要求原告于2018年4月20日前将铺位调整于10、11号铺位，装修改造费用由原告自行承担；同时原告开业至今，在遵守合同约定的规章制度和食品卫生安全方面问题频出，至今未改正，若原告近期不能从根本上解决以上问题，尤其是食品、消防安全问题，被告将解除合同。原告于2018年4月3日复函被告，称根据合同变更条款，被告无权要求原告无条件将铺位调整至10、11号铺，并对被告所提的有关合同约定的规章制度和食品卫生安全方面的问题逐件予以了说明。2018年4月5日，被告发送《解除合同函》给原告，称原告既不遵守约定配合被告装修调整也不整改卫生环境和加强食品安全管理，现决定解除双方合同，请原告于2018年4月20日停止营业并撤场。原告于2018年4月11日发送律师函给被告，称被告单方面要求解除合同，与合同约定相背，没有任何事实和法律依据，纯属被告单方面的违约意思表示，原告明确不予接受，并要求在双方合同期内依法继续履行合同。2018年4月13日，原告汇款46801.95元给被告，汇款摘要为5月房租等及3月能耗。2018年4月14日，被告再发公函给原告，称在2018年4月13日日常巡检过程中，发现原告将食材直接长时间放在工作台上，存在严重食品安全隐患，构成严重违约，请原告务必于4月20日按时撤场。2018年4月15日，被告致函原告，称4月13日原告向被告账户打入46801.95元不明用途的资金，租金核算至2018年4月20日，具体应缴水电气费详见4月20日晚间营业结束后的结算单，请回函被告并注明退款方式。2018年4月19日，原告回函再次确认该笔资金用途为5月房租、垃圾清运、3月能耗等费用，并重申不认可被告单方面解除合同。2018年4月20日晚，被告将原告金小悦饭堂八佰伴店的供电中断，并未予恢复，双方发生冲突并多次报警。2018年4月21日起，金小悦饭堂八佰伴店处于停业状态，原告遂提起本案诉讼。审理中，本院委托嘉兴中明资产评估有限公司对店内原告的装修及设施设备价值进行评估，评估价值为装修138557元、设施设备70885元。2018年10月11日，双方进行了清场交接，原告搬走物品评估价值为26949元。原告于2018年4月20日盘点原材料还剩余6686元，4月21日供应商配送原材料1679.9元。原告实发金小悦饭堂八佰伴店8名员工4月份工资32354元，并于2018年5月26日安置完毕8名员工。

被告在本案中解除合同的依据为双方签订的合同第8.2.6条约定，即在合同期内，不按照被告管理方式经营并经三次以上书面沟通无效的，将视为违约，被告有权自行终止本合同，原告需承担违约责任，保证金归被告所有，如给被告造成损失超过保证金数额的，不足部分还应补足。所依据的事实为：2017年5月10日金小悦值班人员在万食汇周例会无故迟到，被告给予50元罚款，以示警告；2017年7月26日金小悦负责人在营运期间与万食汇值班人员发生激烈争吵、顶撞值班人员并发生肢体冲突，拒不服从管理，给予2000元罚款的惩罚；2017年9月22日，顾客反映在金小悦饭堂吃饭消费余额不对，认为商家收款出了问题，要求赔偿；2018年2月7日，周例会强调晚上检查卫生，金小悦未按照卫生检查标准清洁，给予200元罚款，并要求尽快整改。原告认为：关于迟到的问题已经解决，之后未再发生迟到问题；关于罚款2000元是原、被告各自对自己的员工进行了处罚，也是有效沟通；对顾客反映消费余额问题是收银操作失误，已经解决，顾客也表示满意；对卫生的问题，没有收到过处罚通知书。

本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。现双方均同意解除合同，且事实上原告已撤出租赁场地，本院对原告解除合同的主张予以支持。本案争议焦点在于：一、合同解除是谁违约导致；二、解除之后原告主张的各项损失是否应由被告赔偿。

关于争议焦点一，诉前被告书面通知原告因原告违约解除合同，主要依据为原告不配合被告调整铺位，且不按照被告管理方式经营并经三次以上书面沟通无效。关于铺位调整，双方在补充协议中明确约定，从该项约定可以看出，被告对公用部分的改建在影响原告正常营业的前提下尚需征得原告同意并就相关方案、费用达成补充协议，则被告对原告所租赁铺位的调整更需征得原告同意并重新达成协议，被告所依据的可以自主调整租赁户铺位的约定已被补充协议所变更，应以补充协议为准，故被告并无权利直接要求原告调整铺位并自行承担改造装修费用。关于被告主张的在经营管理中发现的问题，原告均予积极处理并解决，不存在三次以上沟通无效的问题。故被告的上述两项依据均不能成立，被告以此要求解除合同，不符合合同约定，缺乏事实依据和法律依据。在未征得原告的同意下，被告即中断对金小悦饭堂的供电并未予恢复，导致原告无法实际使用该租赁场所营业，违约过错在于被告方。

关于争议焦点二，原告从事的是餐饮业，被告的停电行为导致原告原材料损失客观存在，应由被告赔偿。原告所主张的原材料损失为2018年4月20日盘点后的原材料及4月21日配送的原材料，考虑到部分菜品系盘点剩余，部分配送材料尚有其他利用价值，本院酌定原告该项损失为3000元。房屋装修及设施设备是原告停业并撤场的直接损失，应以评估价值为准，被告对评估报告虽有异议，但未提供相反证据和具有说明力的理由，本院不予考虑，但原告已搬走部分应予扣除，故合计价值为182493元。关于员工工资，由于被告的违约行为导致原告金小悦饭堂八佰伴店突然停业，原告该部分员工工资的损失与被告直接相关，亦应由被告予以赔偿。被告辩解原告有其他门店故不产生员工工资损失的说法，没有相应的事实依据，本院不予采纳。员工于2018年5月26日已重新安置，在此之前，4月21日至30日工资以原告4月实发工资32354元的三分之一计算为10785元，5月份工资按嘉兴市最低工资标准（每月1800元）计算25天为每人1500元共12000元，合计22785元。关于保证金，根据合同约定，为履约保证金，当发生责任事故时，被告可以从保证金中扣除相应款项，现双方合同已解除，原告自2018年4月20日前即已停业，事故责任不会再发生，故应予退还。被告称水电能耗费尚未结清，但未向原告出示结算单，双方可另行结算。关于租金，原告于2018年4月13日向被告汇款46801.95元，注明为5月租金等及3月能耗费，被告虽不认可为5月租金，但未提供相反证据，也未就原告已缴足2018年4月之前租金提出异议，本院予以认定。依据双方租赁合同及补充协议约定，原告2018年4月、5月月租金为每月32550元，现因被告原因，原告无法使用租赁铺位正常经营，2018年4月21日起的相应租金（计37975元）被告应予退还，之后的租金损失，因原告在争议解决过程中并无故意拖延的过错，应由被告自行承担。至于物业费，补充协议约定被告给予原告每月3800元的减免政策，即使原告已交纳，因涉及离场清理等物业管理事项，不再由被告退还。关于预期利润损失，原告未提供相应的证据，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告各项损失296253元。

本院认为
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果
一、解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；

二、被告上海万商汇投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴金小悦餐饮管理有限公司各项损失296253元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取10220元，由原告嘉兴金小悦餐饮管理有限公司负担7348元，由被告上海万商汇投资管理有限公司负担2872元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判人员
审判员叶利霞

裁判日期
二〇一八年十一月二十三日

书记员
书记员李丹妮